Ваши земляки в Британской Колумбии, Канада

Источники Финансирования

Источники Финансирования

Источники Финансирования

Размещено в 29 Ноябрь 2009 автором Алексей Медведев

Любое инвестирование предполагает вкладывание средств. Независимо от того, используете Вы свои деньги, чужие, либо потенциальные ресурсы, для начала финансовой деятельности нужно инвестировать какой-то минимум. В этом выпуске мы рассмотрим основные варианты финансирования Ваших инвестиционных проектов.

Первый способ – самый незатейливый – использовать собственные ресурсы. Не надо только, прочтя эти строки, топать ногами и рвать газету в клочки. В использовании своих денег нет ничего предосудительного, если только это не является одним из Ваших принципов (в медицинской терминологии – «комплексов»). Неразумно и непрактично было бы изыскивать средства на стороне, когда Ваши собственные деньги где-то тихонько плачут от бездействия. Это не значит, что Вам следует вбухать всю имеющуюся у Вас наличность в первоначальный взнос на дом. В зависимости от суммы и целей Вы можете распорядиться своими деньгами с максимальной выгодой и минимальным риском. Личные накопления, кредитные линии и карточки, пенсионные фонды, бабушкин чулок с царскими червонцами – выбирайте сами.

Используя, например, кредитные карточки, после приобретения недвижимости Вы сможете переложить этот долг (также как и многие другие) на ипотечную ссуду с её значительно более низким интересом. Это называется консолидацией долгов, и является взаимовыгодной операцией: кредитная компания получает назад свои деньги (правда, без дополнительного навара); банк даёт Вам чуть больше денег в долг, в результате чего получает больше прибыли; Вы получаете возможность приобрести недвижимость, не создавая посторонних долгов. Кроме того, вкладывая имеющиеся у Вас средства, Вы уменьшаете размер требуемой ипотечной ссуды, что влечёт за собой уменьшение ежемесячных платежей, большее увеличение стоимости Вашей недвижимости, а в результате – более высокую и быструю прибыль.

Разновидностью использования собственных средств для приобретения недвижимости является Ваш пенсионный фонд (RRSP, REÉR). Всё равно ни для чего другого эти деньги не могут быть использованы без штрафа в виде подоходного налога на них. А для приобретения первой недвижимости Вы можете использовать их бесплатно. Каждый покупатель первой жилой недвижимости имеет право снять до 25.000$ со своего пенсионного фонда; эти деньги могут быть потрачены на что угодно, и должны быть возвращены в течение 15 лет, без единого цента штрафа.

В природе существует такой феномен как Независимый Пенсионный Фонд (Self-Directed RRSP, REÉR autogéré). Ни в одном банке Вам про него добровольно не расскажут, только под пытками. Да и не каждый банк предоставляет эту услугу. Суть этого явления заключается в том, что деньги, которые Вы вкладываете в пенсионный фонд, не спускаются в бездонную прорву биржи, а вкладываются в финансовые проекты по Вашему выбору. Единственное, что не разрешается – это использовать свой пенсионный фонд для финансирования своих собственных проектов. Это правило обходится так:

1. Берётся один знакомый, у которого деньги скучают в обычном пенсионном фонде за несколько сомнительных процентов прибыли в год;

2. Знакомый переводит эти средства в Независимый Пенсионный Фонд (быстро и бесплатно);

3. Знакомый даёт Вам эти деньги под более высокий процент годовой прибыли, как договоритесь. Опять же, все в выигрыше.

Если Ваш знакомый тоже хочет, чтобы его деньги приносили реальную прибыль, Вы можете сделать ещё интереснее: дать ему требуемую сумму из своего независимого пенсионного фонда без процентов, а он даст Вам такую же сумму из своего фонда, тоже без процентов. Это легально, быстро, и технически просто.

Следующий способ изыскания средств для инвестирования – перефинансирование Вашего дома. Если у Вас уже есть недвижимость и Вы за неё платите не первый год, очень высока вероятность того, что разница между её сегодняшней стоимостью и остатком ипотечной ссуды достаточна для первоначального взноса на следующую недвижимость. Опять же, эта операция достаточно проста; если нужны подробности, позвоните мне; я Вам объясню, как работает перефинансирование и помогу осуществить его, практически без дополнительных расходов.

Банки – друзья человека, когда речь идёт о дележе чужого пирога. Поэтому они почти так же, как и Вы сами, заинтересованы в получении Вами ипотечной ссуды (с поправкой на лёгкий консерватизм, определяющий всю их деятельность). Если у клиента банка недостаточно средств для приобретения недвижимости, он просто не будет брать ссуду, а это – потеря бизнеса и источника существования банков. Они стараются изыскать способы и выдать Вам ссуду, не нарушив при этом закон, который со временем становится всё суровее.

Возврат банками части ипотечной ссуды (cash back) – один из самых популярных способов привлечения клиентов. Многие банки предоставляют эту услугу, выдавая 100% от стоимости дома (как в старые добрые времена – до 2008 года), а затем возвращая Вам 5% из них. Этого обычно достаточно для первоначального взноса или расходов на приобретение недвижимости – в зависимости от того, на что Ваш банк разрешит Вам потратить эти деньги.

Ещё один источник финансирования – помощь продавца. Слишком часто мы стесняемся спросить, не хотел бы продавец помочь нам купить у него недвижимость, а ведь он заинтересован в этом не меньше нас самих, а зачастую и больше. Если продавец не собирается тут же покупать следующий дом, у него после продажи могут остаться неиспользованные средства, которые, возможно, будут лежать без дела. Попросите у него попользоваться этими деньгами в течение нескольких лет; предложите на несколько процентов больше, чем даёт банк. Через два-три года Вы перефинансируете свою недвижимость и вернёте ему эти деньги. Это настолько распространённая практика, что для неё существует специальный раздел в одном из документов Ассоциации Брокеров Квебека для приобретения жилья.

Далее, не надо недооценивать родственников, друзей и знакомых: если у них есть свободные средства, Вы вполне можете дать им возможность заработать, воспользовавшись их деньгами. Предложите им более высокий процент возврата по сравнению с тем, который они получают сейчас, и у них появится мотивация иметь с Вами дело. Не думайте, что, если в Вашей телефонной книжке – не все министры, адвокаты и врачи, среди её обитателей не найдётся людей с достаточной заначкой для начала Вашей финансовой карьеры. Поговорите со всеми, с кем Вы общаетесь; наверняка у кого-то есть или деньги, или обеспеченные знакомые. Тут ещё включается простейший психологический механизм: если человек не хочет ссуживать Вам деньги, у него, пусть даже на несколько секунд, включается чувство вины. В этот момент он легко может сдать Вам кого-то из знакомых, кто может быть Вам полезен.

Помимо любимой тёщи и друзей детства, есть ещё незнакомые люди со свободными деньгами, которые могут Вам помочь. Условно их можно разделить на две группы: ростовщики и партнёры.

Первая категория ростовщиков называется Private Money Lenders – обычные частные лица или компании, дающие в долг под умеренный интерес – порядка 12% – 15% в год. Процесс изучения Вашей финансовой надёжности не такой тщательный, как в банках, и занимает гораздо меньше времени – обычно несколько дней. Обычно они дают первую ипотечную ссуду до 90% от стоимости жилья, или вторую – на остаток. У меня есть несколько десятков таких контактов; как бы неожиданно это ни звучало, мы им нужны больше, чем они нам. Поэтому, когда дело доходит до альтернативного финансирования, я устраиваю среди них аукцион на право одолжить Вам деньги.

Вторая категория – Hard Money Lenders. Эти ребята ссуживают деньги под очень высокий процент – около 4% в месяц, на короткий срок, и не любят мелочиться (то есть не рассматривают предложения ниже, скажем, 70.000$). Поэтому к ним имеет смысл обращаться только в исключительных случаях (например, когда у Вас есть возможность приобрести дом, продаваемый на 20% ниже рыночной стоимости, и просто позарез нужны деньги до завтрашнего полудня). Такие ростовщики находятся на расстоянии вытянутого телефона, и оформляют всё в течение считанных часов. Приобретя недвижимость с их помощью, Вы на следующий день берёте в обычном банке кредитную линию под залог полной стоимости дома. Такая кредитная линия стоит обычно около 2% в год, и позволяет Вам сразу расплатиться с долгом ростовщика.

И те, и другие, допускают возврат ссуды на различных условиях, например, выплату только интереса раз в год, а основной суммы – по окончании срока, что является дополнительным преимуществом работы с ними.

Партнёрами называются люди, у которых есть что-то, чего нет у Вас, и которым от Вас нужно что-то, чего нет у них (хорошо загнул). Однако эти люди становятся партнёрами, только перестав рассуждать о тщетности всего земного, и начав что-то делать. В нашем случае это может быть человек с деньгами на первоначальный взнос, но без хорошей кредитной истории. Вы заключаете с ним договор, на каких условиях вам обоим (троим, четверым и т.д.) взаимовыгодно скооперироваться для приобретения доходной недвижимости. Или наоборот, у Вас могут быть деньги, а у кого-то – прекрасная кредитная история и/или достаточный доход. Опять же, у нотариуса заключается договор, определяющий Ваши с ним(и) финансовые отношения. Во всех случаях гарантом Вашей доли является часть недвижимости; ещё не было случая, чтобы недобросовестный партнёр сбежал на Гавайские Острова с двумя спальнями, гаражом, и кухней в чемодане.

Это – общие техники альтернативного финансирования доходной и жилой недвижимости. Существует ещё множество способов, включающих в себя перечисленные выше в различных сочетаниях. Их так много, что просто невозможно упомянуть все; кроме того, в зависимости от ситуации, могут быть применены те или иные варианты финансирования, подходящие именно Вам, именно с этим продавцом именно этого дома. Так что наиболее продуктивным подходом является использование комбинаций огромного количества возможностей финансирования, по ситуации.

В заключение напомню, как всё это осуществляется практически. Вы мне звоните, мы договариваемся о встрече. Мы вместе оцениваем Ваши финансовую ситуацию и цели, после чего я составляю для Вас план действий. Доступ ко всем недостающим компонентам у меня есть, будь то сами проекты, источники их финансирования, юридическая информация, ремонтные бригады, компании по управлению недвижимостью и так далее. Моя помощь не стоит Вам ничего; так что не стесняйтесь, звоните: это может изменить Вашу жизнь (в лучшую сторону, разумеется).


первоисточник:http://1001news.ca/

По материалам 1001news.ca

Добавил moon58 — 01/18/2010, обновил fooroogelm — 04/26/2010

Просмотров сегодня 1, за последние 7 дней 11, всего 2218

Комментарии

0.044 sec